Все нюансы оформления сделки купли-продажи квартиры: от сбора документов до регистрации прав собственности

Приобретение жилья в собственность — трудоемкий процесс, требующий внимания и осторожности. Каждый этап необходимо тщательно планировать, предусматривая возможные затруднения и сложности. Для составления договора купли-продажи продавцу надлежит подготовить комплект документов на квартиру. Во избежание спорных ситуаций при покупке недвижимости желательно подробно ознакомиться с аспектами осуществления процедуры.

Варианты проведения сделки

Для оформления купли-продажи жилого помещения существует несколько способов. Все они характеризуются определенными нюансами и предполагают несение расходов. Выбор варианта зависит от пожеланий сторон. Чтобы установить оптимальный для продавца и покупателя путь, следует детально рассмотреть отличительные особенности каждого.

Самостоятельно

Этот вид проведения сделки дает участникам возможность заключить соглашение в отношении отчуждаемого имущества без участия посредников. Таким образом заинтересованные лица сами следят за ходом процесса. Отличительные черты данного способа состоят в следующем:

• форма договора купли-продажи — простая письменная;
• представлением документов на регистрацию занимаются стороны.

Плюс самостоятельного оформления сделки — минимальные затраты на исполнение процедуры.

При таком способе продавец несет расходы по сбору недостающих бумаг, а покупатель уплачивает госпошлину за регистрацию, которая составляет 2000 рублей.

С помощью нотариуса

Положительный момент приобретения жилья через нотариальную контору состоит в том, что договор купли-продажи подготавливает и удостоверяет уполномоченное на совершение подобных действий лицо. На нотариуса возлагаются следующие обязанности:

• несение ответственности за правильность оформления документа;
• разъяснение клиентам правовых последствий процедуры;
• консультация по сбору надлежащей документации.

Взимаемый за совершение нотариального действия тариф складывается из услуг по исполнению правовой и технической работы, итоговая сумма различается в зависимости от субъекта, в пределах которого происходит оформление права собственности, и госпошлины, составляющей 0,5% от стоимости отчуждаемой квартиры.

С привлечением агентства (риэлтора)

Продажа недвижимости через агентство пользуется популярностью среди населения. Риэлторы сопровождают сделку, разрешая следующие задачи:

• содействие в продаже, подбор желаемого жилья;
• показы недвижимости;
• определение условий договора с учетом желаний участников;
• составление соглашения;
• проверка документации;
• прочие услуги, связанные с отчуждением квартиры.

В качестве минуса выступает необходимость дополнительных денежных затрат, расценки риелторов довольно высоки.

Порядок оформления сделки в 2018 году

Купля-продажа жилого помещения производится в несколько шагов:

• выбор объекта, проверка на отсутствие обременений и ограничений;
• достижение договоренности по существенным условиям;
• подписание предварительного договора (не является обязательным, оформляется по желанию сторон);
• передача задатка (при необходимости);
• сбор комплекта надлежащей документации;
• составления проекта договора купли-продажи;
• осуществление процедуры регистрации в Управлении ФРС;
• оформление передаточного акта, расчет по сделке.

Какие документы нужны?

Отчуждатель и приобретатель квартиры подготавливают пакет необходимых бумаг, некоторые из них предусматривают необходимость нотариального удостоверения.

Продавец для исполнения процедуры представляет:

• общегражданский паспорт;
• документы-основания возникновения права собственности на жилье (договоры, свидетельства, судебные решения и прочее);
• кадастровый паспорт квартиры;
• правоутверждающую документацию на объект;
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (если жилое помещение куплено в официальном браке);
• выписку из домовой книги (действительна в течение месяца);
• разрешение на отчуждение имущества, выданное органом опеки и попечительства (если владелец — несовершеннолетний).

От покупателя потребуется предъявление:

• паспорта;
• нотариального согласия супруга на покупку квартиры;
• квитанции об уплате госпошлины.

Куда обращаться?

Для регистрации договора купли-продажи и перехода права на имущество к новому владельцу, нужно обратиться в:

• территориальное отделение Росреестра;
• многофункциональный центр.

Согласно нормам федерального законодательства, сроки регистрации сделки Росреестром составляют:

• при оформлении простой письменной формы — 7 дней;
• для нотариально удостоверенных соглашений — 3 дня.

При осуществлении процедуры регистрации сделки через МФЦ, на процедуру отводится 9 дней, это объясняется тем, что для передачи бумаг в Управление ФРС и обратно требуется дополнительное время.

Инструкция по самостоятельному оформлению

Во избежание негативных последствий при оформлении купли-продажи без посредников, важно соблюдать порядок исполнения процедуры и помнить, на какие моменты следует обратить внимание.

Большему риску подвергается приобретатель, ведь при неправильном оформлении документов и признании соглашения недействительным, гражданин может лишиться денег, переданных отчуждателю.

Проверка собственников квартиры и продавца

Серьезный этап, предшествующий заключению договора купли-продажи. Покупателю необходимо выполнить следующие действия:

• проверить подлинность документа, удостоверяющего личность отчуждателя;
• выяснить круг владельцев квартиры;
• установить, на каком основании жилье получено в собственность (для этого запросить в Росреестре выписку из ЕГРН);
• если продавец жилья не является собственником — ознакомиться с нотариальной доверенностью, дающей гражданину право на совершение действий по продаже данного имущества.

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Имеющуюся у владельца недвижимости документацию необходимо проверить на подлинность. Если бумаги окажутся поддельными либо недействительными, сделка будет признана недействительной, а это чревато судебными тяжбами.

Покупателю надлежит убедиться в наличии и достоверности:

• правоустанавливающего документа на жилое помещение;
• справки, отображающей сведения о приписанных в квартире лицах;
• выписки из ЕГРН, свидетельствующей о том, что имущество не находится в обременении;
• общегражданского паспорта владельца;
• доверенности на продажу недвижимости, если процедурой занимается посредник.

От заключения договора в указанных обстоятельствах желательно отказаться.

Проверяем на предмет наличия обременений

Под обременением подразумевается наличие ограничения по распоряжению жильем, которое не прекращается с переменой собственника. Отчуждение такой недвижимости затруднительно, поэтому недобросовестные владельцы могут скрыть данный факт от потенциального приобретателя.

Составление договора

Подготовка соглашения — серьезный аспект заключения сделки. Перед тем, как подписать договор купли-продажи, участникам следует подробно оговорить все условия, отражающиеся на процессе отчуждения и цене жилья, например, сразу нужно определиться с тем, кто его будет оплачивает.

Дополнительной гарантией при оформлении сделки служит предварительный договор. Составлять его не обязательно, но таким способом можно закрепить волю сторон, предусмотреть условия основного документа о продаже, порядок расчетов с продавцом.

По завершении этапа формирования пакета требуемых бумаг, можно переходить к разработке проекта договора купли-продажи, содержанию которого необходимо уделить особое внимание, ведь любая неточность может привести к недействительности сделки.

Сторонам следует подробно ознакомиться с текстом соглашения, заранее разрешив возникающие вопросы. Составляется документ в трех экземплярах, каждый должен скрепляться подписью продавца и покупателя.

Фактическая передача и составление передаточного акта

Процедуру передачи имущества подтверждает акт приема-передачи, свидетельствующий об отсутствии претензий приобретателя к жилью, и подтверждающий фактическое предоставление ключей.

Требования к передаточному акту:

• письменная форма;
• наличие информации относительно качественных характеристик квартиры, сторон сделки, паспортных данных;
• подписывается отчуждателем и приобретателем.

Расчет с продавцом

Денежные средства за купленную недвижимость покупатель передает после подписания документации и регистрации сделки Управлением ФРС.

Существует несколько способов оплаты:

• наличными деньгами;
• перечислением на расчетный счет продавца;
• через банковскую ячейку.

В случае возникновения спорных ситуаций, данная бумага послужит в суде доказательством исполнения обязательств по оплате.

Получение правоустанавливающего документа

По завершении процедуры регистрации новый владелец квартиры должен явиться в назначенный специалистом день в уполномоченный орган, и получить зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи с выпиской из ЕГРН, подтверждающей правомочия по распоряжению недвижимостью. На этом оформление бумаг считается оконченным.

Нюансы

При самостоятельном совершении сделки, сторонам необходимо проявить осторожность, уделив внимание следующим аспектам:

• • данные, прописанные в правоустанавливающем документе на имущество и выписке из ЕГРН должны быть аналогичны;
  • при передаче залога при покупке с продавца желательно взять расписку на получении денег;
  • стоимость квартиры нужно прописывать достоверно, намеренное снижение суммы в тексте договора создает риск для покупателя при возникновении спорных ситуаций — гражданин может лишиться части выплаченных отчуждателю финансов;
  • если недвижимость относится к первичному рынку, важно детально изучить представленную застройщиком документацию;
  • при покупке жилья с использованием заемных средств, сначала требуется получить одобрение банка, ведь от его решения зависит возможность совершения сделки;
  • наличие задолженностей по оплате услуг ЖКХ дает приобретателю право потребовать снижения продажной стоимости имущества или выплаты указанной в квитанциях суммы.

Видео-консультация на тему безопасности процедуры

В этом видео подробно рассматривается вопрос безопасности оформления сделки:

Процедура купли-продажи квартиры — ответственный и продолжительный процесс, требующий внимательного подхода со стороны участников сделки. При наличии сомнений в правильности оформления договора либо достоверности имеющихся бумаг, желательно обратиться за консультацией к юристу либо воспользоваться услугами нотариуса.