Все нюансы оформления сделки купли-продажи квартиры: от сбора документов до регистрации прав собственности
Приобретение жилья в собственность — трудоемкий процесс, требующий внимания и осторожности. Каждый этап необходимо тщательно планировать, предусматривая возможные затруднения и сложности. Для составления договора купли-продажи продавцу надлежит подготовить комплект документов на квартиру. Во избежание спорных ситуаций при покупке недвижимости желательно подробно ознакомиться с аспектами осуществления процедуры.
Содержание статьи
- 1 Варианты проведения сделки
- 2 Порядок оформления сделки в 2018 году
- 3 Какие документы нужны?
- 4 Куда обращаться?
- 5 Инструкция по самостоятельному оформлению
- 5.1 Проверка собственников квартиры и продавца
- 5.2 Проверка документов, подтверждающих право собственности
- 5.3 Проверяем на предмет наличия обременений
- 5.4 Составление договора
- 5.5 Фактическая передача и составление передаточного акта
- 5.6 Расчет с продавцом
- 5.7 Получение правоустанавливающего документа
- 5.8 Нюансы
- 6 Видео-консультация на тему безопасности процедуры
Варианты проведения сделки
Для оформления купли-продажи жилого помещения существует несколько способов. Все они характеризуются определенными нюансами и предполагают несение расходов. Выбор варианта зависит от пожеланий сторон. Чтобы установить оптимальный для продавца и покупателя путь, следует детально рассмотреть отличительные особенности каждого.
Самостоятельно
Этот вид проведения сделки дает участникам возможность заключить соглашение в отношении отчуждаемого имущества без участия посредников. Таким образом заинтересованные лица сами следят за ходом процесса. Отличительные черты данного способа состоят в следующем:
- форма договора купли-продажи — простая письменная;
- представлением документов на регистрацию занимаются стороны.
Плюс самостоятельного оформления сделки — минимальные затраты на исполнение процедуры.
При таком способе продавец несет расходы по сбору недостающих бумаг, а покупатель уплачивает госпошлину за регистрацию, которая составляет 2000 рублей.
С помощью нотариуса
Положительный момент приобретения жилья через нотариальную контору состоит в том, что договор купли-продажи подготавливает и удостоверяет уполномоченное на совершение подобных действий лицо. На нотариуса возлагаются следующие обязанности:
- несение ответственности за правильность оформления документа;
- разъяснение клиентам правовых последствий процедуры;
- консультация по сбору надлежащей документации.
Взимаемый за совершение нотариального действия тариф складывается из услуг по исполнению правовой и технической работы, итоговая сумма различается в зависимости от субъекта, в пределах которого происходит оформление права собственности, и госпошлины, составляющей 0,5% от стоимости отчуждаемой квартиры.
С привлечением агентства (риэлтора)
Продажа недвижимости через агентство пользуется популярностью среди населения. Риэлторы сопровождают сделку, разрешая следующие задачи:
- содействие в продаже, подбор желаемого жилья;
- показы недвижимости;
- определение условий договора с учетом желаний участников;
- составление соглашения;
- проверка документации;
- прочие услуги, связанные с отчуждением квартиры.
В качестве минуса выступает необходимость дополнительных денежных затрат, расценки риелторов довольно высоки.
Порядок оформления сделки в 2018 году
Купля-продажа жилого помещения производится в несколько шагов:
- выбор объекта, проверка на отсутствие обременений и ограничений;
- достижение договоренности по существенным условиям;
- подписание предварительного договора (не является обязательным, оформляется по желанию сторон);
- передача задатка (при необходимости);
- сбор комплекта надлежащей документации;
- составления проекта договора купли-продажи;
- осуществление процедуры регистрации в Управлении ФРС;
- оформление передаточного акта, расчет по сделке.
Какие документы нужны?
Отчуждатель и приобретатель квартиры подготавливают пакет необходимых бумаг, некоторые из них предусматривают необходимость нотариального удостоверения.
Продавец для исполнения процедуры представляет:
- общегражданский паспорт;
- документы-основания возникновения права собственности на жилье (договоры, свидетельства, судебные решения и прочее);
- кадастровый паспорт квартиры;
- правоутверждающую документацию на объект;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (если жилое помещение куплено в официальном браке);
- выписку из домовой книги (действительна в течение месяца);
- разрешение на отчуждение имущества, выданное органом опеки и попечительства (если владелец — несовершеннолетний).
От покупателя потребуется предъявление:
- паспорта;
- нотариального согласия супруга на покупку квартиры;
- квитанции об уплате госпошлины.
Куда обращаться?
Для регистрации договора купли-продажи и перехода права на имущество к новому владельцу, нужно обратиться в:
- территориальное отделение Росреестра;
- многофункциональный центр.
Согласно нормам федерального законодательства, сроки регистрации сделки Росреестром составляют:
- при оформлении простой письменной формы — 7 дней;
- для нотариально удостоверенных соглашений — 3 дня.
При осуществлении процедуры регистрации сделки через МФЦ, на процедуру отводится 9 дней, это объясняется тем, что для передачи бумаг в Управление ФРС и обратно требуется дополнительное время.
Инструкция по самостоятельному оформлению
Во избежание негативных последствий при оформлении купли-продажи без посредников, важно соблюдать порядок исполнения процедуры и помнить, на какие моменты следует обратить внимание.
Большему риску подвергается приобретатель, ведь при неправильном оформлении документов и признании соглашения недействительным, гражданин может лишиться денег, переданных отчуждателю.
Проверка собственников квартиры и продавца
Серьезный этап, предшествующий заключению договора купли-продажи. Покупателю необходимо выполнить следующие действия:
- проверить подлинность документа, удостоверяющего личность отчуждателя;
- выяснить круг владельцев квартиры;
- установить, на каком основании жилье получено в собственность (для этого запросить в Росреестре выписку из ЕГРН);
- если продавец жилья не является собственником — ознакомиться с нотариальной доверенностью, дающей гражданину право на совершение действий по продаже данного имущества.
Проверка документов, подтверждающих право собственности
Имеющуюся у владельца недвижимости документацию необходимо проверить на подлинность. Если бумаги окажутся поддельными либо недействительными, сделка будет признана недействительной, а это чревато судебными тяжбами.
Покупателю надлежит убедиться в наличии и достоверности:
- правоустанавливающего документа на жилое помещение;
- справки, отображающей сведения о приписанных в квартире лицах;
- выписки из ЕГРН, свидетельствующей о том, что имущество не находится в обременении;
- общегражданского паспорта владельца;
- доверенности на продажу недвижимости, если процедурой занимается посредник.
От заключения договора в указанных обстоятельствах желательно отказаться.
Проверяем на предмет наличия обременений
Под обременением подразумевается наличие ограничения по распоряжению жильем, которое не прекращается с переменой собственника. Отчуждение такой недвижимости затруднительно, поэтому недобросовестные владельцы могут скрыть данный факт от потенциального приобретателя.
Составление договора
Подготовка соглашения — серьезный аспект заключения сделки. Перед тем, как подписать договор купли-продажи, участникам следует подробно оговорить все условия, отражающиеся на процессе отчуждения и цене жилья, например, сразу нужно определиться с тем, кто его будет оплачивает.
Дополнительной гарантией при оформлении сделки служит предварительный договор. Составлять его не обязательно, но таким способом можно закрепить волю сторон, предусмотреть условия основного документа о продаже, порядок расчетов с продавцом.
По завершении этапа формирования пакета требуемых бумаг, можно переходить к разработке проекта договора купли-продажи, содержанию которого необходимо уделить особое внимание, ведь любая неточность может привести к недействительности сделки.
Сторонам следует подробно ознакомиться с текстом соглашения, заранее разрешив возникающие вопросы. Составляется документ в трех экземплярах, каждый должен скрепляться подписью продавца и покупателя.
Фактическая передача и составление передаточного акта
Процедуру передачи имущества подтверждает акт приема-передачи, свидетельствующий об отсутствии претензий приобретателя к жилью, и подтверждающий фактическое предоставление ключей.
Требования к передаточному акту:
- письменная форма;
- наличие информации относительно качественных характеристик квартиры, сторон сделки, паспортных данных;
- подписывается отчуждателем и приобретателем.
Расчет с продавцом
Денежные средства за купленную недвижимость покупатель передает после подписания документации и регистрации сделки Управлением ФРС.
Существует несколько способов оплаты:
- наличными деньгами;
- перечислением на расчетный счет продавца;
- через банковскую ячейку.
В случае возникновения спорных ситуаций, данная бумага послужит в суде доказательством исполнения обязательств по оплате.
Получение правоустанавливающего документа
По завершении процедуры регистрации новый владелец квартиры должен явиться в назначенный специалистом день в уполномоченный орган, и получить зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи с выпиской из ЕГРН, подтверждающей правомочия по распоряжению недвижимостью. На этом оформление бумаг считается оконченным.
Нюансы
При самостоятельном совершении сделки, сторонам необходимо проявить осторожность, уделив внимание следующим аспектам:
-
- данные, прописанные в правоустанавливающем документе на имущество и выписке из ЕГРН должны быть аналогичны;
- при передаче залога при покупке с продавца желательно взять расписку на получении денег;
- стоимость квартиры нужно прописывать достоверно, намеренное снижение суммы в тексте договора создает риск для покупателя при возникновении спорных ситуаций — гражданин может лишиться части выплаченных отчуждателю финансов;
- если недвижимость относится к первичному рынку, важно детально изучить представленную застройщиком документацию;
- при покупке жилья с использованием заемных средств, сначала требуется получить одобрение банка, ведь от его решения зависит возможность совершения сделки;
- наличие задолженностей по оплате услуг ЖКХ дает приобретателю право потребовать снижения продажной стоимости имущества или выплаты указанной в квитанциях суммы.
Видео-консультация на тему безопасности процедуры
В этом видео подробно рассматривается вопрос безопасности оформления сделки:
Процедура купли-продажи квартиры — ответственный и продолжительный процесс, требующий внимательного подхода со стороны участников сделки. При наличии сомнений в правильности оформления договора либо достоверности имеющихся бумаг, желательно обратиться за консультацией к юристу либо воспользоваться услугами нотариуса.